今値下がりしているマンションは買い時かという考察です。なかなか面白いです。私のスタンスとして、現金一括で買えるならばマンション買うこと考えてもよいかなといった所です。→つまり、買う気がない。
しかしまぁ、金利というファクターを考えずに考えると、かなり計算が違ってきますね。怖い怖い。営業の人も、あえて言ってこないでしょうから。
では、ざっくりと目安を計算してみましょう。
自分の感覚ですと、昭和のバブル真っ盛りに建てられたマンション(平成元年築とか)ですが、5,000万円弱の物件が1,000万円近傍で売れたり売れなかったりしています。20年でだいたい5分の1ってことです。今回も同程度の値崩れが起きると仮定します。また、同程度の賃貸マンション賃料は利回り5%を想定します。シミュレート条件は以下の通りです。
* 売出4,000万円のマンションを3割引の2,800万円で購入
* 住宅ローンは35年3.1%で2,800万円借入*1
* 同程度の賃貸マンション賃料は、16万円/月と想定
* 管理費等・固都税を合わせて、3万円/月と想定
* 購入時諸費用は、頭金として5%の140万円を手出し
* 20年後をゴールに設定。4,000万の5分の1で800万円が20年後のマンション価値
3割引アウトレットマンションならトントンか住宅ローンの支払が約11万円/月と出ましたので、管理費等を計算しても14万円/月と賃貸マンションに比べて2万円/月お得な計算に。初期費用の手出し分も6年間で取り戻せます。
で、20年後のローン残高は約1570万円。その時のマンション価値が800万円という設定でしたから、売却するのに770万円の手出しです。3万円/月の積み立てをしていればほぼトントンですね。住居費が賃貸を上回ってしまいますが。
月々のローン支払を想定賃貸マンションと同じレベルにすると、約26年のローンになります。20年目の残債は900万円弱。売却で若干の手出しが必要です。
