賃貸物件を探すのに不動産屋さんは使えない
賃貸探しで不動産屋さんを攻めるたった一つのポイント
賃貸探しについて熱く語られているので、私も一つ。
むかーし、不動産投資をしようと思って色々調べてみた事があります。その時調べたことが、割と賃貸物件を探す上で役に立っています。まず一番大切なのが、同じマンションの同じ条件の部屋でも賃料が全然違うということを知るということです。どうやって知るのか？アパートを借りる人ではなくて、アパートを貸す人の立場になれば良いのです。
と言っても、実際にアパートのオーナーになる訳ではありません。一昔前のサラリーマン大家さんブームで、都市部では個人にも収益物件を紹介してくれるようになっています。「収益物件」や「投資用不動産」で検索すると巨万と出てくるはずです。（実際は、数百万件）その中から、自分の地方を選んでください。大抵の場合、入会フォームがあって、資産の審査があります。（自己申告）で、晴れて会員になると、収益物件をジャンジャカ紹介してくれます。その資料が凄いのです。土地に関する情報、建物に関する情報。その他規制に関する情報と。また大抵の場合、賃貸状況表のような物がついています。一部屋ごとの間取りと賃料とか。
じーっと見ていると、同じ階の同じ間取りでも賃料が１〜２万円くらい違うことはざらにあります。何故、こんなに違うのでしょうか？要因は色々考えられますが、オーナー側の立場から考えれば良く解ります。ずばり空き室を出したくない。何を当たり前なと思うかもしれませんが、真実の一つです。投資であれば収支のシミュレーションは必ずするでしょう。大抵の場合、20〜30年くらいで元本返済というプランかと思います。その中で一番怖いのが空き室です。
7,200万円の物件があったとして6万の部屋が10室貸してたとしたら、１年間満室の場合だと年720万円。利回りとしては、10%です。1室空きだと648万円で、利回り9%。1%の利回り低下です。たかが1%と思うかもしれませんが、その中から物件購入の借金を返していく場合大きな問題です。また空き室が増える度に利回りも低下します。私だったらどうするか？たぶん賃料を下げますね。賃料を1万円さげて一部屋だけ5万円とした場合はどうでしょう？年間で賃料は708万円です。利回りは、9.8%。9%に比べたら大分ましです。
もう一つ考えると、賃料を下げてまで貸したい時はいつなのでしょうか？引越屋さんの売上を見てみましょう。月ごとの売上が欲しかったのですが、見つからなかったのでサカイ引越センターの四半期ごとの売上で見てみましょう。
1Q（4〜6月） 11,915
2Q（7〜9月） 10,280
3Q（10〜12月） 10,415
4Q（1〜3月） 13,114
（単位：百万円）
大きな会社なので余りはっきりとはしていませんが、1Qと4Qが多いのが解ります。3月、4月は引越シーズンなのです。この時期だと多少空いていても、新たな客が来ますので心配ありません。逆に夏頃になると、引越は少なくなります。この頃空いていたら、かなり長期戦を覚悟しないと行けません。
上記のことを踏まえると、結論はただ一つ。「夏に引越ししましょう。」値切れる可能性が高いです。と言っても自己都合で引っ越すする以外は時期を選べません。そういった場合のコツを一つ。部屋数が少なめのマンションを探しましょう。こういった物件は、オーナーが個人である可能が高いです。で、部屋数が少ないので利回りへの影響が大きいです。となると、何が何でも部屋を埋めようとします。そうなると、交渉の余地は大きいです。
※逆に、オーナーが売却を考えている場合、多少の期間部屋が空こうとも高めの賃料を設定するはずです。
また不動産屋も、企業がオーナーの物件より、個人がオーナーの物件の方が融通を効いてくれる場合が多いです。個人オーナーの方が、電話一本で交渉出来て即決するので話が早いからです。不動産屋の取り分は家賃の何ヶ月分といった場合が多いので、多少家賃が下がろうとも即決の方を好みます。
まぁ、こんなように相手の立場を考えれば、割と値下げしてくれる物件というのは見つけることが出来ます。実際、私が住んでいる部屋は、相場より安い値段で借りれています。また、更新の時も上記のことを考えたら、チャンスなんですよね。空き室のリスクを嫌うので、ちゃんと毎月賃料を払い続けている実績がある人ならば多少安くしてくれるというのもあるでしょう。
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