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プログラマでありたい

おっさんになっても、プログラマでありつづけたい

サラリーマン大家さんへの道

「金持ち大家さん」になろう! ―個人年金づくりの虎の巻
年収600万から始める サラリーマンのための不動産投資
 図書館にサラリーマン大家本が並んでいたので、何となく借りて読みました。一時期真剣に検討したこともあって、未だ惹かれるジャンルの本です。で、この2冊。「金持ち大家さん」になろうは、××。「サラリーマンのための不動産投資」は、まぁなかなかです。
 「金持ち大家さん」の著者は、全国賃貸管理ビジネス協会なる団体の会長のようです。本書は恐らくその団体のセミナー等に来た人に配っている本ではないのでしょうか?まず駄目なところは、税金やら経費の話を全くしないで、表面利回りでバラ色の人生を語っているところ。ほとんど詐欺ですね。次に、完全家賃保証システムや完全管理委託システムなるものの宣伝をしていて、それが必須ですよと説いています。家賃保証というのは、一種の保険なので当然対価が必要になります。そんなものは一切説明無しです。というところで×二つ。良かった点としては豊かな老後のプランというのを考えて、それを実現できるだけの金額を目標としなさいと言ってる点です。例えば、「週に1度の外食、年1度の海外旅行」とか。この考え方は良いと思います。
 つぎに「サラリーマンのための不動産投資」ですが、これは割と良いです。具体的に投資を始めようと言う時に、大体の感覚が掴めます。まぁ問題は2007年出版なので、法律が変わっている可能性が高いところですかね。


以下、メモ書きです。

稼働率の目安
 地方都市 60%
 中堅都市(仙台、名古屋、福岡) 75%
 東京都心5区 95%
 東京残り18区 80〜90%
 ※大阪は中堅都市???


収益還元法
 直接還元法 収益価格=純収益(純収益-総費用)÷総合還元利回り
 DCF法 不動産価格=毎期の純収益の総計+売却益


取得時の経費
 1)仲介手数料 不動産物件の売買価格の3%程度
 2)不動産登録免許税
    新築 所有権の保存登記 課税標準額の0.2%
    中古 所有権の移転登記 課税標準額の1%
    司法書士の手数料 5〜10万円
 3)印紙税
     1,000〜 5,000万円  15,000円
     5,000〜 10,000万円  45,000円
    10,000〜 50,000万円  80,000円
    50,000〜100,000万円 180,000円
 4)不動産取得税 課税標準額の4%
 5)消費税 5%


一般経費
 1)管理費
    家賃の5%程度
 2)修繕積立金
 3)不動産会社に対する支払い
    斡旋につき、家賃1ヶ月分程度
 4)税金
    住民税
    固定資産税 課税標準額の1.4% or 2.1%
    都市計画税 課税標準額の0.3%
    個人事業税 収益に対して5%


地価の下がらない地域ランキング

順位 東京 大阪
 1位 田園調布 稲野
 2位 光が丘 五条
 3位 品川 弁天町
 4位 御獄山 朝潮橋
 5位 吉祥寺 京都市役所前
 6位 月島 武庫川
 7位 新浦安 桜ノ宮
 8位 平井 梅田
 9位 若葉台 万博記念公園
10位 代官山 南茨木


その他チップス
 ワンルームより1LDK,2LDKを狙え
 構造・工法は、お金に余裕があればRCかSRC。重量鉄骨は、改修費が安いのでお勧め。物件が少ないが、軽量形鋼があれば◎。
 

次は評判の「お金を生み出す家を買いたい!」でも読みましょうか


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5 不動産への概念が変わりました