たまに呟いていますが、マンションの内覧が好きです。正確に言うと、内覧をしながらその物件の10年後、20年後の価値を考え、購入するとどれくらいの利回りになるのかと妄想するのが好きです。そういう意味で、値付けパターンが単純な新築より、中古マンションをめぐるのが好きです。
内覧の際に考えるのが、2つの観点です。1つは利回りで、もう一つはキャッシュ・フローです。無料の不動産情報誌とか読んでいると、簡単なローンシミュレーションなどは載っているのですが、それだけでは足りないように思えます。ということで、私の思考シミュレーションをまとめてみます。また家賃補助というサラリーマン的な観点も考慮してみます。ちなみに個人的な考え方なので、突っ込みどころは満載です。
キャッシュフローから考える
キャッシュフローとはお金の流れです。手元に入ってくるお金と出て行くお金を差し引いたものと考えてください。住宅に関するキャッシュフローを考える上で、仮に現在の家賃が13万円として、同等＋αの住宅を購入しようとしたら4,000万円だったしましょう。フルローン・ボーナス返済なし・35年返済だと、毎月112,914円返済することになります。計算の単純化の為に11万円としましょう。ただし、ここに共益費や修繕費、固定資産税などがかかってきます。共益費と修繕費は全期間を通して月3万円と仮定し、固定資産税は年10万円と仮定すると、月8万3千円今日が必要になります。合計すると19万円強となります。キャッシュフロー的には、賃貸の場合より悪化します。
ここまで書くと、マンションは最後に部屋が残るので資産価値があるという意見が出てきます。では、資産価値を含めて、次は利回りを考えてみましょう。
利回りから考える
マンションの購入の際に考える利回りとは何でしょうか？究極的には、Exit（売却）を前提に購入金額から売却金額と経費（税金・共益／修繕費）を差し引いたものでしょう。しかしまぁ、一般的にいうと大幅なマイナスになります。そこで、自分が住んでいる分を他人に貸していると仮定して、周辺相場の家賃を参考に、それを収入と考えてみましょう。
購入金額：4000万
売却金額：2000万
居住期間：35年間
共益／修繕費合計：1,260万（3万円／月と仮定）
固定資産税合計：350万（10万円／年と仮定）
家賃合計：5,460万（13万円／月と仮定）
計算式 2,000万 + 5,460万 - 4,000万 - 1,260万 - 350万 = 1,850万
仮定ばかりで突っ込みどころ満載ですが、35年間住んだとしたら1,850万円のプラスですね。
家賃分を考えずにいると、単純に3,610万円のマイナスです。
単純に賃貸の場合の賃料総計は5,460万なので、2000万弱くらいは有利になっていますね。
（補修費が掛からないという前提ですが）
家賃補助について考える
上記のこと検討すると、35年という長期スパンであれば購入の方が有利になります。しかし、購入の場合でも部屋の中の修繕費費というのは必要なので実際のところはもう少しコストが掛かってきます。一方で賃貸に比べると、購入の方が住宅の満足度は上げやすいというのも事実です。
ただし、サラリーマン的に考えると、もう一つのファクターがある場合があります。それが、家賃補助です。家賃補助とは、マイホームの人は貰えないけど賃貸の人には補助してもらえるという、謎のシステムです。何故って合理的な説明は難しいですが、家賃補助があるという所は未だに多いと思います。
正確にいうと家賃補助のシステムについても、補助分が税金掛かったり掛からなかったりと色々あります。今回は単純化して、月5万円の補助があると仮定します。すると、どうなるのでしょうか？家賃合計が5,460万から3,360万円になります。その差、2,000万円。上記の賃貸のメリット分を吸収する形となります。これを考えると、どちらを選んでも一緒というのが元日なんですね。
※今回は35年間で、部屋の価値が半分になると前提を置いています。これが値段が落ちない場合もあるし、1,000万円でも売れない場合もあるというのが分譲マンションの怖い所なのですね。ちなみに地方では、35年経つと全く売れません。
まとめ
上記のようなことを考えると、それほど有利な物件というのが出てこなくなります。地味に家賃補助って大きいんですよね。結果、買わなくなっちゃいます。元々同じところに35年住む気もないですし、フルローンを前提にする気もありません。10年間というスケールで考えると別の結果がでる場合もあります。ということで、さっくりどこかを買うこともあるとは思いますが、考え方の一例として紹介だけしておきます。まぁ家ってのは、その人を取り巻く状況によって何が有利ってのは千差万別なので、自分なりの考え方持つとよいですよという話です
